Als huurder heeft u niet alleen veel
plichten, maar ook veel rechten
Uitgegeven op 09-12-2016
De wijzigingen gaan over woningen met een gereguleerd huurcontract, die onder het puntenstelsel vallen.
Huurtoeslag
Huishoudens met recht op huurtoeslag gaan er in 2017 ongeveer een tientje per maand op vooruit.
Extra huurtoeslag
Ieder huishouden met recht op huurtoeslag betaalt een deel van de huurprijs zelf. Die eigen bijdrage heet basishuur. In eerdere jaren is er bezuinigd op de huurtoeslag, onder andere door de eigen bijdrage te verhogen. Per 1 januari 2017 gaat de eigen bijdrage juist omlaag.
Inkomensgrens huurtoeslag omhoog
Het maximale jaarinkomen dat een huishouden mag hebben om huurtoeslag te kunnen krijgen gaat ieder jaar een beetje omhoog. In 2017 zijn de grenzen:
€ 22.200 voor alleenstaanden
€ 30.150 voor meerpersoonshuishoudens onder de AOW-leeftijd
€ 30.175 voor meerpersoonshuishoudens ouder dan de AOW-leeftijd.
Het maximum dat je aan spaargeld -of ander eigen vermogen- mag hebben is € 25.000 per persoon.
Grensbedragen verhoogd
Om te berekenen hoeveel huurtoeslag een huishouden krijgt, gelden ingewikkelde regels. Dat is in 2017 niet anders dan in 2016. Wel zijn er aantal grensbedragen aangepast. Dat gebeurt op 1 januari van ieder kalenderjaar.
€ 414,02 - de kwaliteitskortingsgrens voor huurtoeslag in 2017
€ 592,55 - de aftoppingsgrens voor huishoudens van 1 of 2 personen
€ 635,05 - de aftoppingsgrens voor huishoudens van 3 of meer personen.
De huurtoeslaggrens blijft € 710,68, hetzelfde bedrag als in 2016. Voor woningen met een hogere rekenhuur is geen toeslag mogelijk.
Definitie ouderenhuishouden versimpeld
Heeft minstens één iemand in een huishouden op 1 januari 2017 de AOW-leeftijd? Dan is het voor de huurtoeslag een ouderenhuishouden. In 2016 waren de regels ingewikkelder: bij stellen die nog niet allebei de AOW-leeftijd hadden, keek men alleen naar de leeftijd van degene die meer dan de helft van het inkomen verdiende. Ook kon je in de loop van het jaar ouderenhuishouden worden, waarna er een herberekening nodig was van het voorschotbedrag. In 2017 is dat niet meer zo: de leeftijd op 1 januari bepaalt voor het hele jaar het recht op toeslag.
Jaarlijkse huurverhoging
De meeste huurders krijgen per 1 juli een huurverhoging. Het is nog niet bekend met welk maximumpercentage de huur omhoog mag. Wel is al duidelijk dat huishoudens met een hoger inkomen ook in 2017 een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging kunnen krijgen.
Eén inkomensgrens voor extra huurverhoging
In 2016 waren er twee verschillende inkomensgrenzen die bepaalden of verhuurders een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging mochten vragen, in 2017 is het er nog maar één. Huishoudens met een inkomen boven de € 40.349 kunnen een extra huurverhoging krijgen.
Geen extra huurverhoging voor ouderen en gezinnen
Wie in 2017 de AOW-leeftijd al bereikt heeft of in een huishouden van minimaal 4 personen woont, wordt uitgezonderd van de extra, inkomensafhankelijke huurverhoging. Chronisch zieken, gehandicapten en mantelzorgers waren daar al eerder van uitgezonderd. De gewone huurverhoging geldt wel voor deze groepen.
Toewijzen woningen
Voor het toewijzen van sociale huurwoningen door woningcorporaties gelden ook in 2017 allerlei regels. In de regels zelf is weinig veranderd. Maar ook op dit punt zijn er bedragen aangepast.
Liberalisatiegrens bevroren
De liberalisatiegrens blijft in 2017 op hetzelfde bedrag als in 2016. Voor nieuw te verhuren sociale woningen mag de kale huurprijs maximaal € 710,68 zijn. De maximale huurprijs waarbij huurtoeslag mogelijk is (de huurtoeslaggrens) ligt op hetzelfde bedrag. Maar let op: daar gaat het niet om kale huur, maar om rekenhuur. Er bestaan sociale huurwoningen met een rekenhuur boven de toeslaggrens. Corporaties kunnen deze woningen toewijzen aan huishoudens die op dit moment geen recht hebben op huurtoeslag.
Inkomensgrenzen verhoogd
In 2017 moeten woningcorporaties tenminste 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen onder de € 36.165. Daarnaast mogen ze 10% van de vrijkomende woningen toewijzen aan huishoudens met een jaarinkomen tussen € 36.165 en € 40.349. Nog eens 10% mogen zij toewijzen zonder te kijken naar het inkomen van de huurder. Wel moeten ze zich voor die 10% aan regels uit de plaatselijke huisvestingsverordening houden.
Passend toewijzen onveranderd
In 2016 werden regels voor passend toewijzen ingevoerd. Ook in 2017 moeten corporaties zich hier aan houden. Aan huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag mogen zij geen hoge huren vragen. 95% van de woningen die zij toewijzen aan huishoudens met recht op huurtoeslag moet een kale huur onder de aftoppingsgrens hebben. Voor particuliere verhuurders gelden deze regels niet.
Bron: Woonbond 9 december 2016 op : https://www.woonbond.nl/nieuws/wat-verandert-huurders-2017
Wat wij als bestuur van de HBV hiervan vinden ?
Het eerste kopje van het verhaal doet ons al de wenkbrouwen fronsen. Er wordt gemeld dat de eigen bijdrage omlaag gaat. Dat doet vermoeden dat de huurder minder hoeft bij te dragen aan de huur. Het is weer het broekzak vestzak verhaal omdat de grensbedragen (zie verderop) verhoogd worden, en als die grens komende jaren nog verder wordt opgerekt is de uitkomst een verkapte verhoging.
En verder?
Wij als HBV kennen zo langzamerhand het standpunt van onze huurders al wel. Waar maken wij ons druk over. Wij, vele huurders, hebben huursubsidie en wat deert ons dat allemaal. En de HBV zet met succes al jaren zich in om de huur, zo mogelijk ieder jaar op nul te houden. Een gedachtegang die hartstikke fout is en u zult het merken ook.
Neem de Kwaliteitskorting op huursubsidie. Dat is een ordinaire manier om minder huursubsidie te vergoeden. U snapt die moeilijke regel niet zo goed en wat zijn de gevolgen? Heel simpel gesteld krijgt u geen subsidie meer over de huur welke hoger als de grens die voor 2017 is vastgesteld. Deze is voor 2017 gesteld op € 414,02
Wij als HBV proberen de huren zo laag mogelijk te houden zodat de uitwerking van die maatregel minder invloed op de huurprijs zal hebben. En dat nu beste mensen is eerstdaags voorbij. Wij hebben u gevraagd, alle huurders van Beter Wonen, met ons mee te denken, met ons mee te werken en hebben geen respons gehad, zodat wij binnenkort een bijzondere ledenvergadering zullen gaan beleggen tot opheffen van de HBV. En dat is doodzonde van het geld.
Zaken als energiebesparende maatregelen blijven nu liggen. Bijvoorbeeld: Als de HBV stelt, zegmaar de huurders, onze gasrekening is om en nabij de € 1.000,-- per jaar en dat willen wij terugbrengen tot € 500,-- per jaar of nog minder, dan gaan wij als HBV met het bestuur van Beter Wonen mee over in gesprek. Zo werkt het en binnenkort dus niet meer vanwege uw laksheid. Want dat is het. U denkt dat u er geen verstand van heeft, maar niets is minder waar. U vraagt en wij draaien en zo ging het steeds. Maar u kunt niet verlangen dat drie mensen jaar in jaar uit deze kar blijven trekken. Waar zijn de jongeren? De HBV heeft geldelijke middelen om deskundigen in te huren. Dat wordt niet benut.
Moraal van het verhaal. U heeft geen interesse als huurder. Fijn zegt de VVD minster Blok. Dan kan de subsidie wel iets lager teneinde de hypotheek rente aftrek in stand te kunnen houden. Zo werkt het namelijk. Geld kun je maar eenmaal uitgeven en wie zijn hand ophoud krijgt het. De huurders van Beter Wonen met huursubsidie staan niet in die rij.